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PwC et Real Estech présentent l’étude « La PropTech : Big Bang ou effet de mode ? »

17/09/19

La transformation du secteur de l’immobilier est en marche et elle est largement portée par le développement et l’adoption de nouvelles solutions technologiques. Alors que les start-up de l’immobilier réalisent des levées de fond records (205m€ pour Meero), les acteurs historiques multiplient projets d’innovations, opérations de croissance externe et partenariats stratégiques pour se renouveler.

Afin de comprendre les grandes dynamiques qui traversent le secteur de l’immobilier, Real Estech s’est associé à PwC et à Strategy& pour réaliser une étude intitulée « La PropTech : Big Bang ou effet de mode ? ». L’objet de cette étude est d’analyser la manière dont les forces en présence font évoluer l’écosystème de l’immobilier et font émerger les paradigmes qui régiront la réalité de demain.

L’étude conjointe PwC Strategy& et Real Estech porte sur six segments représentatifs des différentes dynamiques de marché à l’œuvre, détaillés ci-après :

Présentation des segments couverts par notre étude

Zoom sur les quatre messages principaux de l’étude

1. La PropTech : un très fort potentiel pour l’innovation

L’immobilier et la construction sont des poids lourds de l’économie française avec une contribution au PIB d’environ 16,5%* en 2018. Toutefois, le secteur connait d’importants enjeux de productivité en raison, entre autres, d’une très forte fragmentation de la chaine de valeur et des difficultés de coordination qui en découlent. Il s’en suit un faible niveau de satisfaction client qui se manifeste sur l’ensemble de la chaine de valeur de l’immobilier.

(*) Source : OCDE

Les principaux freins du secteur

Depuis le début des années 2010, le développement des start-up dans l’immobilier adresse précisément ces enjeux, et leur dynamisme en France ne fait pas de doute : avec un doublement des levées de fond en moyenne chaque année depuis 2015, elles devraient atteindre au moins 500 millions d’euros en 2019.

L’innovation n’est pas pour autant l’apanage des start-up. Les acteurs historiques du secteur immobilier contribuent aussi à l’innovation, en se dotant de nouvelles technologies ou en collaborant avec les start-up, contribuant ainsi à diffuser l’innovation dans le marché.

2. D’importants écarts de maturité

L’analyse conduite dans les différents segments de marché montre une diversité dans les niveaux de maturité des activités. Ainsi, le marché des logiciels de suivi de chantier apparait relativement mature et en cours de structuration. D’un potentiel estimé d’environ 200 millions d’euros, ce marché voit un taux d’adoption de ces solutions très élevé, porté notamment par les grands groupes.

Inversement d’autres initiatives sont encore naissantes, comme les nouveaux courtiers exclusivement en ligne. Lancés dans la seconde moitié des années 2010, ces acteurs n’ont aujourd’hui qu’une part de marché faible, moins de 0,5% alors même que le marché du courtage en prêt immobiliers a cru de ~30% à ~35% de parts de marché au cours des quatre dernières années.

Différences de maturité entre marchés de la PropTech

3. Un secteur entre concurrence, complémentarité et extension de marché

Quoi qu’il en soit, l’émergence des start-up dans l’immobilier rebat les cartes de l’environnement concurrentiel et fait apparaitre trois scenarios possibles d’interactions entre acteurs historiques et nouveaux venus :

  1. La concurrence frontale que l’on observe notamment sur l’ensemble des activités ayant pour cible le client final, c’est-à-dire le courtage en prêt immobilier, les nouveaux modèles d’agences immobilières et l’administration de biens. L’idée des start-up est ici de remplacer les acteurs historiques en proposant le même service en ligne ou en donnant aux particuliers les moyens de faire eux-mêmes ce qu’avant ils confiaient à un professionnel.
  2. La complémentarité est principalement observée dans la sphère des relations B2B où la proposition de valeur des start-up est directement liée au renforcement de la proposition de valeur des acteurs historiques. Ainsi, plusieurs foncières interrogées ont intégré à leur suite applicative des solutions développées par les start-up destinées à améliorer leur pilotage opérationnel que ce soit sur les dimensions RSE ou sur la gestion prévisionnelle de la maintenance.
  3. Enfin, plus rarement, l’extension de marché où l’on voit des start-up adresser un besoin du marché en ciblant un segment de clients jusqu’alors ignoré par les professionnels. C’est le cas notamment de cas des Garanties Loyers Impayés (GLI) s’adressant aux locataires alors qu’historiquement la GLI s’adressait au bailleur.

4. Quelles évolutions attendre à moyen terme ?

De manière générale, le développement rapide des start-up de la PropTech de même que les évolutions que connaissent les acteurs historiques ne laissent aucun doute sur le fait que le marché se transforme. Au-delà de tous les cas particuliers rencontrés, trois grands scenarios émergent :

Quels scénarios pour l’avenir ?

Nous pensons qu’une transformation profonde est en cours sur certains segments, où les start-up sont appelées à prendre une place de premier rang aux côtés des acteurs historiques. Nous pensons que c’est notamment le cas en ce qui concerne les logiciels de coordination de chantier, les logiciels métiers des foncières et les nouveaux courtiers en ligne. A l’inverse, les acteurs des nouveaux modes de financement de garanties et de caution, les agents immobiliers à prix réduits ou encore les solutions de gestion locative devraient avoir davantage vocation à nourrir l’innovation des acteurs établis ; à charge pour eux de savoir se transformer et se renouveler.

Quel avenir pour la PropTech en 2050 ?

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Mathilde Hauswirth

Mathilde Hauswirth

Associée Audit, PwC France et Maghreb

Tel : +33 1 56 57 76 03

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